Superbonus? Prima bisogna sanare l’immobile da abusi edilizi

Un immobile privo di vizi; in regola con tutte le abilitazioni amministrative di esecuzione dei lavori. È questo il primo requisito richiesto per chi vuole ottenere le detrazioni per la ristrutturazione degli immobili. Tra i documenti (individuati con provvedimento dell’Agenzia Entrate n. 149646 del 2 novembre 2011) che i contribuenti devono conservare e presentare per fruire dello sgravio fiscale, sono comprese le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori). Solo nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la realizzazione di interventi agevolati dalla normativa fiscale, è richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, in cui sia indicata la data di inizio lavori ed attestata la circostanza che i lavori realizzati rientrano tra quelli agevolabili, anche se non necessitano di autorizzazione.

Con il D. Lgs. n. 222 del 2016 è stato fatto un riordino complessivo dei titoli e degli atti che legittimano le opere edilizie. Attualmente possiamo distinguere tra: attività edilizia totalmente libera, qui vi rientrano quegli interventi per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo, né è prevista comunicazione; prevalentemente di opere di manutenzione ordinaria (ad esempio l’installazione impianto di allarme ecc.). Poi c’è l’attività edilizia previa Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata) al Comune; per interventi edilizi comemanutenzione straordinaria.

L’attività edilizia soggetta a Scia è quella attività edilizia soggetta a permesso di costruire o anche l’ attività edilizia soggetta a Super Scia alternativa al permesso di costruire. In quali casi decade il diritto alla detrazione? L’Agenzia Entrate fa due distinzioni. Opere edilizie che non rientrano nella corretta categoria di intervento per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso, tuttavia conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi: in questo caso non esiste motivo di decadenza dal bonus, purchè il contribuente provveda alla sanatoria. Nel caso invece in cui la realizzazione di opere difformi dal titolo abilitativo e sia in contrasto con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi ci sarà decadenza dai benefici fiscali.