Superbonus, a cosa deve fare attenzione l'assemblea condominiale

Gianluigi Frugoni, avvocato «condominialista», in una nota chiarisce almeno due aspetti che sin qui sono forse sfuggiti al dibattito più generale dell'accesso al Superbonus.

Riportiamo integralmente il testo del suo intervento.

 

 

L'iter deliberativo dell'assemblea di condominio volto alla approvazione degli interventi agevolati del Superbonus energetico e sismico deve essere preceduto da una serie di passaggi procedurali inevitabili che l'amministratore dovrà organizzare secondo il seguente schema operativo.

Anzitutto l'amministratore dovrà curare per lo meno negli aspetti essenziali lo studio della normativa esistente in materia per poter informare adeguatamente l'assemblea sulle opportunità assolutamente innovative che essa offre per incentivare la ristrutturazione di un patrimonio edilizio, quello italiano, che nella maggior parte dei casi, non è certo nuovo e realizzato secondo le moderne tecnologie.

In secondo luogo l'amministratore dovrà suggerire alla assemblea la nomina di un tecnico abilitato esperto in materia o di un General Contractor, figura che possa avere una organizzazione d'impresa finanziaria e tecnica talmente qualificata che da sola possa svolgere qualsiasi adempimento previsto dalla legge e, dunque, anche gli adempimenti professionali.

Il soggetto designato dovrà esaminare l'edificio con le opportune diagnosi (disciplinate da apposite norme tecniche) volte ad accertare quali interventi debbano essere realizzati all'edificio perché si possano raggiungere i requisiti stabiliti dalla legge per accedere al Superbonus, facendo approvare l'incarico con il relativo compenso.

Lo studio del condominio non può prescindere dalla verifica di quanti edifici ed in particolare «involucri» esso si componga in concreto, visto che sono appunto gli involucri ad essere oggetto degli interventi.

Se la struttura immobiliare è costituita da un solo involucro, nulla quaestio. Se tuttavia gli involucri aventi caratteristiche autonome sono vari, ciascuno con parti comuni proprie destinatarie di distinte opere di efficientamento e ciascuno avente più unità immobiliari appartenenti a diversi partecipanti, essi costituirebbero dei condominii ex art. 1117 bis cpc, facenti parte di un supercondominio, per i quali, conseguentemente, l'amministratore dovrebbe gestire separate pratiche di accesso al superbonus.

Eseguiti tali studi ed accertato che l'edificio (o gli edifici) di cui si compone il condominio posseggono le caratteristiche e si possono eseguire quegli interventi che permettano l'accesso ai bonus fiscali, l'amministratore dovrà illustrare alla assemblea come funziona il meccanismo di pagamento delle opere prima che essa sia chiamata a deliberare i lavori. E qui sono possibili varie soluzioni che devono essere ben chiarite ai condomini in quanto, è in funzione dell'opzione fiscale, che essi eserciteranno che si costituirà la loro obbligazione di pagamento e diverso sarà l'onere economico che dovranno sopportare.

Non tragga in inganno l'amministratore il fatto che la legge di conversione del decreto rilancio abbia attribuito apparentemente alla assemblea di condominio (art. 119 comma 9-bis decreto rilancio) il compito di approvare i finanziamenti dei lavori (mutui) e l'adesione alla opzione per la cessione del credito e per lo sconto di cui al successivo art. 121 (benefici che consentono ai condomini di non dover spalmare la detrazione fiscale del 110% in cinque anni), in modo che la maggioranza possa vincolare la minoranza contraria con la conseguenza che tutti i partecipanti al condominio siano costretti ad esercitare la medesima opzione prescelta.

Tale norma, infatti, risulta essere stata introdotta frettolosamente in assenza di un organico intervento legislativo e si pone in evidente antinomia con i principi dell'ordinamento giuridico condominiale che non prevede un patrimonio comune né la configurazione di un soggetto, il condominio che possa stipulare un mutuo rilasciando proprie garanzie (negoziabili queste solo dai singoli partecipanti) o che possa avere una comune legittimazione alla detrazione, essendo il diritto fiscale e l'esercizio delle opzioni riservato ai singoli condomini, involgendo esse il loro patrimonio esclusivo.

Pertanto tale norma, qualora imprudentemente applicata, nella erronea convinzione della sua superficiale quanto inconcludente ed incosciente apparenza letterale, potrà generare impugnative alle relative delibere da parte di coloro che non abbiano alcuna intenzione di consentire alla maggioranza una indebita ingerenza nell'esercizio di diritti che sono soggettivi, laddove le delibere stesse impongano decisioni che riguardino il patrimonio ed il cassetto fiscale dei singoli.

In tal caso la decisione dell'organo collegiale potrebbe essere oggetto di provvedimenti di sospensiva della Autorità Giudiziaria vanificandosi così la possibilità di accedere ai bonus fiscali visti i termini ridotti entro i quali l'iter dei lavori e dei relativi adempimenti burocratici si deve completare.

Quindi, appurato che è bene che sia non l'assemblea di condominio, ma ciascun partecipante al condominio a scegliere individualmente se accedere ad un finanziamento e quale opzione fiscale esercitare, l'amministratore dovrà spiegare ai condomini, una volta vagliate le condizioni finanziarie offerte dal mercato, se vi sia un'impresa adeguata disposta ad accettare lo sconto in fattura, perché solo in tale ipotesi probabilmente essi beneficeranno integralmente del beneficio fiscale.

 

 

Diversamente nelle ipotesi di sfruttamento diretto della detrazione fiscale da parte dei condomini o di cessione del relativo credito fiscale a terzi, essi dovranno sopportare oneri.

Nel primo caso le spese degli interventi deliberati dalla assemblea dovranno essere interamente versate tramite costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c..
Nel secondo caso i condomini verseranno comunque le rate deliberate del fondo speciale, seppur nei limiti del costo degli oneri finanziari rimasti a loro carico posti a deconto del corrispettivo di acquisto del credito che l'ente finanziatore avrà con loro concordato.

A questo punto l'amministratore condurrà l'assemblea al fine di incaricare o un tecnico abilitato o il General Contractor che saranno da essa prescelti per redigere il progetto esecutivo delle opere, il capitolato ed il computo degli oneri scaturenti dalla opzione finanziaria che gli interessati dovessero scegliere, proponendo anche i professionisti che dovranno far parte della catena organizzativa quali il progettista, il direttore dei lavori, il coordinatore della sicurezza, l'asseveratore, il certificatore per l'ape iniziale e finale (ove si tratti di interventi energetici) ed, infine, l'intermediario, ovvero colui che, sostituendo l'amministratore, si incaricherà di apporre il visto di conformità ed inviare alla Agenzia delle Entrate la documentazione richiesta dalla legge.

Si dovranno raccogliere anche le previsioni di spesa dei compensi di tali professionisti che anch'essi, come prevede la legge, saranno oggetto delle detrazioni fiscali previste (naturalmente l'amministratore è sconosciuto alla norma come professionista facente parte della filiera esecutiva degli interventi e quindi ben difficilmente potrà pretendere che l'eventuale riconoscimento di un suo compenso da parte della assemblea possa accedere come gli altri ai benefici di detrazione fiscale).

L'assemblea sarà infine chiamata a deliberare l'approvazione delle opere secondo i capitolati ed i computi presentati unitamente al piano finanziario strutturato con i costi previsti per ciascuna ipotesi di opzione (detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito) che i condomini poi singolarmente eserciteranno (tutte le delibere che abbiamo sopra segnalato si approveranno con la maggioranza di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio: art. 119 comma 9 bis sopra citato: non vi deve naturalmente essere una maggioranza contraria superiore).

È da segnalare che i lavori «trainati» (che riguardassero proprietà esclusive come ad esempio la sostituzione di infissi) potrebbero, per taluni edifici, rivelarsi imprescindibili per permettere il superamento di due classi energetiche, come prevede la legge.

In questo caso alla delibera dell'assemblea per i lavori trainanti sulle parti comuni, seguita dal relativo contratto di appalto stipulato dall'amministratore con l'impresa, dovranno aggiungersi, per i lavori trainati nelle proprietà esclusive, singoli contratti di appalto tra l'impresa e ciascun condomino, trattandosi di materia (quella dei lavori che riguardano parti di proprietà esclusiva) sottratta alla competenza della assemblea.

In tal caso sarà bene condizionare l'efficacia della delibera per i lavori trainanti sulle parti comuni alla circostanza che pervengano all'impresa tante adesioni individuali per i lavori trainati, quante ne siano richieste per il soddisfacimento degli standards richiesti dalla legge.

L'iter procedimentale non potrà pertanto mancare di una cospicua modulistica atta a coordinare le adesioni singole (alle opzioni fiscali di sconto o di cessione del credito ed agli eventuali lavori trainati) con la delibera di adesione generale dell'assemblea per quanto di sua competenza.