Nel condominio, strada spianata in assemblea per il Superbonus

La norma è chiara: per fare partire il 110% nei condomini basta che in assemblea i lavori vengano approvati dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo delle quote millesimali (333,333 millesimi). È soprattutto nella ristrutturazione del condominio che l’agevolazione fiscale del bonus 110% esprime tutto il suo potenziale.

Come sappiamo per ottenere il «bonus» è indispensabile rispettare alcune condizioni - spiega Elena Rossetti, presidente di Anaci Brescia, associazione che riunisce gli amministratori condominiali -: la prima chiede che l’immobile su cui si faranno i lavori non abbiano problemi di illeciti o abusi edilizi; la seconda che gli interventi portino al miglioramento di almeno due classi energetiche, e se non possibile (perché magari ci si trova in classe A3) al raggiungimento della massima.

Il nodo delle maggioranze in assemblea condominale risulta quindi di facile soluzione nei grandi o medi condomini (con frazioni di 15-40 appartamenti di proprietari diversi). Ma può diventare complessa nelle piccole realtà, dove un solo condomino può risultare titolare di 400 o 500 millesimi e quindi può esercitare diritto di veto. La questione è sempre esistita, d’altro canto proprio il Codice prevede un doppio binario per le maggioranze (le teste e i millesimi).

Nel caso in cui si intenda eseguire i lavori detraibili al 110% sarà necessario convocare una o più assemblee straordinarie, per stabilire come procedere e pianificare gli interventi. Di norma è l'amministratore a provvedere alla convocazione, anche su sollecitazione degli stessi condomini. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive convocando gli aventi diritto con un unico avviso in cui sono indicate date e ore di tutte le riunioni successive. Più nel dettaglio, si parte con l'avviso di convocazione dell'assemblea e la presentazione dell’ordine del giorno. Poi toccherà a valutazione dei lavori da eseguire e offerte economiche.

Non c’è maggioranza che tenga per quanto riguarda la cessione del credito. Dopo aver deliberato i lavoro al 110% la scelta tra fruizione del bonus come detrazione in 5 anni, cessione del credito o sconto in fattura è individuale ed il condominio non può deciderla. Ricordiamo che non tutti i condomini possono essere interessati alla cessione del credito. L’opportunità offerta dallo Stato di un interesse del 2% annuo (ovvero il 10% spalmato su 5 anni), potrebbe essere finanziariamente molto appetibile. Il credito verrebbe incassato ogni anno nel mese di luglio, direttamente in pensione o nello stipendio con il modello 730 e potrebbe essere visto da qualcuno come un buon investimento.

È evidente che non sono sempre queste le considerazioni che prevalgono tra i condomini. Spesso la scelta su come trattare il credito dello Stato viene fatta per comodità. E la banca è una delle scelta più appropriate. Ogni istituto di credito in questi mesi ha stilato la propria offerta di finanziamento dei lavori potendo agilmente muoversi attorno a quel «10%» in più messo a disposizione dallo Stato sulle spese effettuate.

Facendo la scelta della banca il singolo condomino quindi non dovrà anticipare nulla per i lavori e non avrà quote da saldare nel corso dello stato di avanzamento dei lavori. Anche solo per le difficoltà di gestione da parte dell’amministratore, le scelte diverse dalla cessione «collettiva» del credito vanno scoraggiate, ma restano un diritto in discutibile di ogni singolo condomino. Passaggi non banali sono la procedura di selezione dei professionisti. Ma di questo parleremo la prossima settimana.