Come cambia il mercato immobiliare con Ai, big data e bot

L’innovazione digitale sta rivoluzionando il modo di vivere, di pensare e di lavorare dell’intera umanità. Il dibattito sull’utilizzo e la valutazione dei vantaggi come degli svantaggi che tale progresso può generare è ora più attuale che mai. L’effetto combinato dei big data e dell’intelligenza artificiale (AI) segna per l’appunto una nuova età dell’oro dello sviluppo tecnologico, con risvolti che ancora ad oggi possono essere solo immaginati. Si tratta infatti di un punto di svolta della nostra civiltà che, se sfruttato a dovere, potrà migliorare e ottimizzare il lavoro di tutti i settori a partire dall’edilizia, incluso il mercato immobiliare. Il futuro per chi cerca casa sarà gestito in gran parte attraverso strumenti online.

Già dagli ultimi dati statistici rilevati nel 2023 si è potuto appurare come sia cambiato il mondo delle aste. Le offerte telematiche sono incrementate del 196 % rispetto al 2020 e la comodità della procedura ha dettato l’andamento della tendenza, che vedrà nel prossimo futuro una quasi totalità di gestione delle domande comodamente da casa con un click. Procedura seguita sotto l’occhio vigile di un notaio, che dal proprio studio verbalizza e dirige lo svolgimento della gara su una piattaforma apposita.

È il connubio fra semplicità e rapidità che rende tali strumenti allettanti per il fruitore. Grazie alla raccolta di un’infinità di dati, i tanto citati big data, rivelano all’algoritmo dell’intelligenza artificiale i nostri gusti e preferenze, permettendo di acquisire capacità predittive su fattori quali l’andamento del prezzo di un immobile incluse le sue variazioni. Un apprendimento automatico continuo in cui: più dati vengono forniti più accurata può essere la selezione e la previsione dell’onniscienza artificiale.

AI e settore immobiliare

Nel settore immobiliare i dati che possono influire sulla domanda o l’offerta, e sulla variabile del prezzo, sono tanti. A partire dagli aspetti più strutturali legati alla conformazione dell’immobile come la metratura e la condizione in cui riversa, sino a informazioni relative al contesto urbano come la condizione delle strade, la qualità dei negozi presenti, persino i trend culturali o gli obiettivi prossimi di riqualificazione dell’area. Dettagli che spesso vengono valutati dall’agente esperto durante un sopralluogo fisico.

E se un giorno, ormai prossimo, tutte queste informazioni fossero a portata di click? Basta un input di testo e si accede a tutto il sapere mai sviluppato senza doversi muovere dal proprio ufficio. Inoltre, basterebbe poco per associare al profilo dell’acquirente l’immobile dei sogni, dato che si ha a disposizione una profilazione accurata fatta dall’algoritmo con desideri, interessi e preferenze. Grazie a tali previsioni, i professionisti del settore possono prendere decisioni più informate sulla compravendita, l’investimento e lo sviluppo immobiliare. Ad esempio, un agente immobiliare può utilizzare l’intelligenza artificiale per suggerire un prezzo di vendita competitivo per una casa in base a dati di vendite comparabili e all'andamento del mercato. L’Intelligenza artificiale può infatti utilizzare dati storici e attuali per prevedere la domanda e l’offerta in determinate aree geografiche, oppure prevedere l’andamento dei prezzi delle case in base a una serie di fattori, come i tassi di interesse, la crescita economica e le condizioni del mercato immobiliare.

I rischi

Una persona con un tablet in mano

Non è tutto oro ciò che luccica e nell’entusiasmo generato dalla praticità dello strumento, non bisogna dimenticare che occorre una debita valutazione dei risultati. L’utilizzo non ragionato potrebbe distorcere lo stesso mercato. Il settore tende spesso a sopravvalutare e sottovalutare i prezzi anche in modo inaspettato e un’Intelligenza artificiale poco addestrata potrebbe rinforzare tali pregiudizi.

Un esempio tangibile è l’esperienza avuta nel 2018 dal colosso americano Zillow che lanciò il servizio Offers, la piattaforma che consentiva agli utenti di vendere le proprie case con un click ad un prezzo prestabilito dal proprio algoritmo. Ma l’esperienza si è dimostrata ben presto un fallimento. L’algoritmo Zestimate, di proprietà del brand, non è riuscito a prevedere con precisione l’oscillazione dei prezzi di mercato. Zillow non ha mai condiviso la formula utilizzata per la stima degli immobili, limitandosi ad affermare di utilizzare modelli statistici e di apprendimento automatico per esaminare centinaia di dati per ogni proprietà valutata. Su indicazione dell’azienda stessa, i dati includevano elementi come la metratura, la posizione, il numero di camere da letto e dei bagni. Tenendo conto inoltre, delle vendite precedenti, della permanenza nel mercato e del prezzo di quotazione. Nonostante diversi tentativi di aggiornamento, gli sforzi non sono bastati e dopo un periodo di acquisti a prezzo alto e vendite a prezzo basso il programma è stato sospeso. Come evidenziato dal Wall Street Journal in merito al caso, fare eccessivo affidamento su di un algoritmo per calcolare i valori delle case è un azzardo che porta con sé rischi troppo elevati.

I chatbot

Esiste però un’altra forma di intelligenza artificiale, che ha un obiettivo molto più ambizioso, quello di emulare a tutti gli effetti l’intelligenza umana: i chatbot. Lo strumento si basata su reti neurali molto complesse e richiede processi di elaborazione impegnativi, in quanto deve processare una quantità enorme di dati con funzioni estremamente onerose dal punto di vista computazionale.

La raccolta di tali informazioni consente all’intelligenza artificiale di apprendere il linguaggio e implementare dei sistemi conversazionali. Il chatbot può diventare un assistente virtuale perfetto per veicolare contenuti personalizzati, piuttosto che rispondere in maniera automatica alle domande dei clienti in tutte le fasi, con la possibilità di acquisire i dati relativi al dialogo e profilare il cliente stesso. Una caratteristica fondamentale è la capacità di poter essere integrata con le altre tecnologie presenti. È il caso dei sistemi di customer relationship management (Crm), che comprendono le informazioni relative ai clienti, utilizzate dall’assistente virtuale per generare suggerimenti orientati sulla base dei precedenti acquisti, delle proprietà che ha visitato durante il proprio percorso di navigazione, oppure i filtri che ha utilizzato per effettuare le proprie ricerche online.

Senza cadere nella trappola della tecnofobia, occorre aver ben chiaro il concetto che non tutto è misurabile e parametrizzabile. Regole stabili e tanta sperimentazione, sono i concetti chiave per far sì che tali strumenti siano al servizio dell’uomo e non viceversa. L’intelligenza Artificiale può fare previsioni, ma solo noi esseri umani possiamo immaginare un mondo diverso e migliore.