Ville, condomini, appartamenti: ecco a chi spetta il Superbonus

Posso ristrutturare casa «a costo zero» grazie al bonus 110%? È la domanda che un po’ tutti i proprietari di un immobile si pongono in questi giorni. Per godere del Superbonus lanciato lo scorso luglio dal Decreto Rilancio bisogna sottostare a vincoli e condizioni precisi, non solo sotto il profilo delle tipologie di intervento e conseguire il salto di due classi energetiche. Ma quali sono gli appartamenti che possono usufruire del bonus? Vediamo caso per caso le possibile tipologie.

La casa monofamiliare.

Il caso più semplice e lineare è rappresentato dalla casa monofamiliare, costituita da un’unica abitazione. Il proprietario può decidere da solo, dopo aver consultato un tecnico o un'impresa. Unico limite è che l’Ecobonus al 110% si può utilizzare al massimo su due case. Nel caso in cui ci sia comproprietà dell’immobile bisognerà comunque fare attenzione ai tetti di spesa. Ad esempio, nel caso in cui i due comproprietari di un edificio unifamiliare sostengano spese per interventi di isolamento termico delle superfici opache (limite 50 mila euro) e di sostituzione di un impianto di climatizzazione (limite 30 mila euro) avranno diritto ad una sola detrazione calcolata su 80 mila euro, da ripartire in base alle spese.

Il condominio.
Se il proprietario si trova in un condominio medio-grande con accesso e scale comuni, la ristrutturazione deve interessare l’intero condominio e la decisione deve passare dall’assemblea condominiale. In questo caso il superbonus può riguardare due grandi categorie di lavori: miglioramento energetico (aumentando di due classi la tabella dell’edificio) e la messa in sicurezza antisismica, in questo caso l’edificio deve trovarsi in una zona sismica 1,2 o 3. Il Bonus 110% comprende anche il cambio delle finestre nei singoli appartamenti, ma solo se si fanno interventi di miglioramento energetico su tutto il condominio (cappotto termico e/o impianto), con un salto di due classi di pagella energetica.

L’assemblea condominiale.
Il decreto Agosto (dl 104/2020) ha previsto un quorum facilitato per deliberare i lavori, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e dei millesimi. Ma la pratica va ben gestita dall’amministratore. Due avvertenze, tra le tante: se nell’edificio ci sono molti uffici, negozi e studi professionali - tanto che la loro superficie supera il 50% del totale - i possessori di queste unità non avranno il superbonus; in questi casi, meglio valutare altre agevolazioni, come il bonus facciate del 90%; attenzione, perché il diritto di cedere il credito d’imposta spetta sempre ai singoli condomini, quindi in un edificio ci potranno essere proprietari che cedono il credito (ad una banca ad esempio), altri che invece usufruiranno della detrazione in cinque anni. In ogni caso sullo sconto in fattura l’assemblea non può «impegnare» gli assenti.

Condominio ma indipendente.
Se l’appartamento in condominio è dotato di impianti autonomi (acqua, gas elettricità) e di un accesso indipendente all’esterno (chiuso da cancello personale o portone d’ingresso), il proprietario può decidere in tutta autonomia se ristrutturare l’appartamento.

Villetta a schiera.
Le villette a schiera nella maggior parte dei casi ricadono nell’alloggio indipendente e possono sfruttare il 110% nella versione «eco» se migliora di due classi la pagella energetica della villetta o nella versione «sisma». In alcuni casi le villette a schiera potrebbero non avere i requisiti di indipendenza perché l’accesso all’esterno non è autonomo: in questi casi si dovrà valutare con un tecnico se può essere considerato un condominio.

I casi particolari.

Ci sono poi quelle palazzine o villette che ricadono nella zona grigia: parliamo ad esempio di quelle case con due «interni» (cioè unità residenziali accatastate separatamente); oppure edifici con un numero di interni da tre a otto. Questi immobili rischiano, molto spesso, di restare impigliati tra norme e circolari. Perché ad esempio il superbonus non può essere applicato agli edifici con più unità, ma posseduto da un unico proprietario. Stesso discorso se le unità in questione sono in comproprietà: una situazione molto comune tra eredi. In questi casi si potrebbe valutare di sciogliere la comunione, diventando proprietari di unità separate e costituendo così un condominio.

La casa in montagna.
Il superbonus può essere usato ad esempio anche per recuperare la classica casa di montagna attualmente non abitata. Attenzione però ai limiti: il sismabonus richiede che l’edificio sia in zona 1,2,3, il 110 in versione Ecobonus richiede invece che l’edificio sia già dotato di un impianto di riscaldamento.

Uffici e negozi.
Come sappiano il bonus 110% vale solo per gli immobili residenziali. I lavori «trainanti» eseguiti nelle unità non residenziali di un condominio (ad esempio il negozio a pian terreno) non hanno mai il 110%, come pure non possono godere del superbonus i lavori effettuati su capannoni. Ma se nel condominio la superficie delle unità residenziali è superiore al 50% per i lavori sulle parti comuni è possibile estendere il superbonus anche i possessori dei negozi o degli uffici.

Edifici vincolati.
Infine, c’è il caso (tutt’altro che infrequente) degli immobili vincolati, perché magari sono all’interno di un borgo storico o di un parco nazionale. Per loro gli interventi trainanti sono, di fatto, esclusi. Resta, però, la possibilità di agire attraverso gli interventi trainanti di impatto minore (come la sostituzione di infissi), incassando comunque il 110 per cento. Con un limite severo: vanno rispettate le regole del miglioramento di classe energetica. Un principio identico vale in caso di divieto da parte dei regolamenti comunali per gli interventi trainanti. Infine ricordiamo che le case di pregio (categorie A/1, A/8 e A/9), invece, non sono mai agevolate.