Vendere casa ma restarci fino alla morte: un fenomeno in crescita

Crisi economica, pensioni basse, sistema sanitario che non riesce a coprire i costi di cure e farmaci, ma il desiderio di avere a disposizione del denaro per vivere in tranquillità gli ultimi anni della propria vita. Quello della vendita della nuda proprietà di un immobile è un fenomeno in forte crescita negli ultimi anni tra gli anziani. Secondo il rapporto 2024 dell’Omi (l’Osservatorio mercato immobiliare) risulta che nel 2023, mentre le compravendite sono state in calo del 9,7% rispetto al 2022, le operazioni in nuda proprietà sono aumentate dell’1,7%.

Di cosa si tratta

Ma che cosa è la vendita della nuda proprietà? È regolata dall’articolo 981 del Codice Civile. Si tratta della possibilità di vendere la proprietà immobiliare in cui si vive, conservando il diritto di vivere nell’abitazione fino alla morte. Questa possibilità viene definita usufrutto ed è regolata dall’articolo 978. Quindi l’anziano che vende diventa usufruttuario, mentre chi acquista l’immobile è il reale proprietario.

Obblighi e doveri

Il contratto che regola questa possibilità è molto chiaro e prevede obblighi e doveri precisi per entrambi gli attori. In primo luogo l’anziano non potrà usufruire dell’abitazione oltre la morte, trasferendo ad esempio l’usufrutto a parenti o amici. L’usufrutto può avere una durata indefinita (fino alla morte) oppure definita (3 anni, 4 anni, 5 anni e così via).

Le zone

Sempre secondo l’osservatorio Omi, circa un terzo delle vendite di nuda proprietà in Italia è concentrato nel Nord Ovest; è maggiore nei comuni capoluogo (+2,9%), mentre nei comuni minori è pari a +1,2%. Chiaramente le compravendite di nuda proprietà rappresentano una quota marginale sul totale (il 3,9%), tuttavia il fenomeno non può essere ignorato anche nella nostra provincia.

In famiglia

Anche se va detto che, pur in assenza di statistiche ufficiali, gli esperti del settore concordano che c’è una buona fetta di transazioni legittime di nuda proprietà che avvengono nell’ambito familiare per ragioni di risparmio fiscale e scelte legate a divisioni ereditarie e riassetto del patrimonio.