Per il 110% è (quasi) già tardi: il cronoprogramma dei lavori

Diciamo pure che è una corsa contro il tempo o che, perlomeno, il tempo non è un buon alleato quando parliamo di Superbonus e ovviamente dell’avvio del meccanismo che potrà portare un condominio ad avviare i lavori e avere poi le certificazioni che consentano di avere le detrazioni per spesare i lavori di riqualificazione energetica e/o sismica. Come forse noto, recentemente la Legge di Bilancio per il 2021 ha esteso il periodo d’'applicazione comprendendo le spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022 per tutti gli edifici e al 30 giugno 2023 per gli edifici di edilizia popolare. Ma ancor più recentemente - notizia del fine settimana scorso - non si esclude un allungamento all’intero 2023 per avere i benefici il che (se la cosa sarà confermata nelle settimane prossime col passaggio in Parlamento) consente di guadagnare alcuni mesi o, fose addirittura, un anno. Staremo a vedere.

Proviamo a fare alcuni ragionamenti avendo come base l’attuale legge, ovvero quella che vede come primo vincolo per l’ottenimento dell’'incentivo il completamento di almeno il 60% dei lavori entro il 30 giugno 2022. Questa data (ripeto: potrebbe slittare in avanti, ma lo si vedrà) è il punto di partenza per calcolare i tempi da rispettare per poter essere certi di ottenere l'’incentivo fiscale, un calcolo complesso perché, prima di analizzare i tempi dei lavori per un condominio, si devono considerare quelli per tutte le pratiche burocratiche necessarie per arrivare all’'inizio dei lavori.

Ed è quindi interessante la simulazione sui tempi che Annalisa Galante, architetto, docente di Fisica Tecnica Ambientale al Politecnico di Milano e Coordinatrice scientifica di That’'s Smart di MCE – Mostra Convegno Expocomfort, ha predisposto relativamente alle differenti fasi per poter affrontare con la dovuta preparazione l'iter affinché si riesca a ottenere l’'incentivo fiscale.

Fase preliminare: verifica dei requisiti (fino a 60 giorni) per la valutazione della possibilità di fruizione effettiva del Superbonus 110%/ nomina del tecnico o incarico a un General Contractor; verifica conformità edilizia e urbanistica: rilievo e richiesta conformità urbanistica al Comune di riferimento in cui è ubicato l’'edificio (l’Ufficio preposto ha fino a 30 giorni, salvo sospensioni per cause di forza maggiore, per inoltrare i documenti necessari a procedere con la fase di diagnosi); verifica asseverata della possibilità di avere un salto di 2 classi energetiche con diagnosi e pre-certificazione.

Fase progettuale e esecutiva: (fino a 270 giorni) per scelta degli interventi, ricevimento preventivi aziende (sfruttamento dello sconto in fattura) e definizione dell'’impresa esecutrice o del General Contractor o del soggetto a cui cedere il credito (istituto di credito, finanziaria, ecc.); sanatoria sulle eventuali difformità edilizie e urbanistiche (non rientrano come interventi nel 110% e allungano le tempistiche di circa 30 giorni); se si optasse per la cessione del credito a una banca o finanziaria, è necessario calcolare altre due settimane per ottenere il nulla osta a procedere; pratica edilizia (presentazione pratica, Direzione Lavori, CSP/CSE); avvio e fine lavori.

A chiudere (ma servono altri 30 giorni) le asseverazioni e comunicazioni finali (fino a 30 giorni); chiusura pratica edilizia e APE post-intervento asseverato; asseverazioni fiscali e comunicazione Agenzia delle Entrate.

Stiliamo le tempistiche per dei lavori di ristrutturazione in un condominio di grandi dimensioni (tra le 40 e le 50 unità immobiliari). Innanzitutto per accedere al Superbonus si deve procedere con diverse deliberazioni assembleari che devono coinvolgere un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’'edificio (lo prevede l’art. 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio come modificato dalla legge 26/2020 art. 63, in linea con quanto già previsto dalla legge 220/2012 per le riqualificazioni basate su diagnosi e certificazioni energetiche).

Realisticamente si può quindi ipotizzare la seguente timeline riassuntiva:

1. Assemblea di Incarico al tecnico o al general contractor per l’attuazione della Fase A: da 15 a 60 gg;
2. Attuazione delle verifiche preliminari (conformità urbanistica, diagnosi, pre-certificazione, ecc.): da 30 a 60 gg;
3. Assemblea di mandato per l’attuazione della Fase B: da 15 a 30 gg;
4. Comunicazione di inizio lavori, esecuzione: da 90 a 180 gg a seconda della quantità di lavori da eseguire;
5. Asseverazioni e comunicazioni finali: da 30 a 45 gg a seconda della quantità e complessità dei lavori eseguiti. Dall’analisi realizzata dall’arch. Galante per MCE Lab appare evidente come sia realistico stimare in 8 mesi la conclusione della procedura. Quindi, se volete correre per il Superbonus siete (quasi) in ritardo.