Le agevolazioni del 110% anche per l’affittuario dell’immobile

«Ci sono molti paletti, le regole sono rigide, servono imprese strutturate ma l'occasione è di quelle importanti, è un regalo enorme, soprattutto per i non pochi condomini malmessi». Giorgio Ferrari, è commercialista fiscalista e sta studiando da mesi il quadro complessivo del Superbonus 110%, tema sul quale ha già avuto modo di incontrare diverse assemblee condominiali. Immaginiamoci in assemblea di condominio. Quali le domande più ricorrenti e magari anche qualche novità da considerare.

«Un tema poco considerato è, ad esempio, il fatto che anche un conduttore può beneficiare del Superbonus purché, naturalmente, il proprietario di casa sia d'accordo. Novità recentemente emersa è che anche i cittadini stranieri, anche non residenti, possono accedere al beneficio fiscale purchè proprietari dell'abitazione. È un mercato, quest'ultimo, non del tutto trascurabile e può consentire - è già accaduto - di sbloccare il via libera in assemblea».

Uno dei tempi o delle curiosità che emergono è lo sconto in fattura, che rischi ci sono come funziona. «Sì, vero. Ci sono molte domande sul tema. Diciamo pure che è il sistema in grado di semplificare alcuni passaggi. Il meccanismo nella sua essenza è semplice: a fine lavori (o con due passaggi intermedi: i Sal,stato avanzamento lavori) l'impresa emette la sua fattura (immaginiamo di 100 mila euro) e poi fa seguire una nota dove fa uno sconto di pari entità. L'impresa comunica poi all'Agenzia delle Entrate che dirà che quel credito (maturato dai proprietari di quel condominio) è passato all'impresa».

Come si sfrutta il credito? C'è più d'un dubbio su come, invece, un privato può tenersi il suo credito e incassarlo in 5 anni: com'è il meccanismo? «Faccio un esempio. Lavori di 50mila euro su una villetta, quindi credito fiscale maturato di 55mila da spalmarsi su 5 anni e quindi detrazione fiscale di 11mila euro l'anno. Qui la prima valutazione da fare da parte dell'interessato è: riesco a recuperare 11mila euro l'anno? Dipende da quanto si prende a fine mese. Per avere una capienza fiscale per scaricare 11mila euro direi, occhio e croce, bisogna prendere 43-44mila euro l'anno. Si va dal commercialista e si fan fare due conti. Se in famiglia lavorano marito e moglie possono mettere insieme i rispettivi stipendi (e quindi le rispettive detrazioni): a quel punto il gioco è fatto. A meno che, come detto, si ceda il credito ad una banca o all'impresa».

Cambiamo interlocutore. La parola a Gianluigi Frugoni, avvocato «condominialista». In una nota, corposa ma esemplarmente chiara, Frugoni chiarisce almeno due aspetti che sin qui sono forse sfuggiti al dibattito più generale. Occhio al tranello. Il primo è quello - decisivo - dei finanziamenti. «Non tragga in inganno l'amministratore - scrive Frugoni nella sua nota - il fatto che la legge di conversione del decreto Rilancio abbia apparentemente attribuito all'assemblea di condominio (art 119 comma 9-bis) il compito di approvare i finanziamenti dei lavori (mutui) e l'adesione alla opzione per la cessione del credito e per lo sconto di cui al successivo art. 121 (benefici che consentono ai condomini di non dover spalmare la detrazione del 110% in 5 anni), in modo che la maggioranza possa vincolare la minoranza contraria con la conseguenza che tutti i partecipanti al condominio siano costretti ad esercitare la medesima opzione prescelta.

«Tale norma - continua Frugoni - risulta infatti essere stata introdotta frettolosamente in assenza di un organico intervento legislativo e si pone in evidente contrasto con i principi dell'ordinamento giuridico condominiale che non prevede un patrimonio comune né la configurazione di un soggetto, il condominio, che possa stipulare un mutuo rilasciando proprie garanzie (negoziabili queste solo dai singoli partecipanti) o che possa avere una comune legittimazione alla detrazione, essendo il diritto fiscale e l'esercizio delle opzioni riservato ai singoli condomini, involgendo esse il patrimonio esclusivo».

«E quindi tale norma - commenta l'avvocato Frugoni sul punto - qualora imprudentemente applicata - potrà ingenerare impugnative da parte di coloro che non abbiano intenzione di consentire alla maggioranza una indebita ingerenza su diritti che sono soggettivi». Anche il secondo aspetto sul quale Frugoni si sofferma non è da poco: più che un alert suona come un "campanone". Il tema è quello dei lavori cosiddetti "trainati" che riguardano proprietà esclusive (ad esempio i serramenti).

Qual è il problema? «Il fatto è - commenta l'avvocato Frugoni - che questi lavori trainati potrebbero, in alcuni edifici, risultare indispensabili per permettere il superamento di due classi energetiche. In questo caso alla delibera assembleare sui lavori trainanti sulle parti comuni, seguita dal relativo contratto di appalto stipulato con l'impresa, dovranno aggiungersi, per i lavori trainati nelle singole proprietà, singoli contratti fra l'impresa e ciascun condòmino. E sarà opportuno - conclude Frugoni - condizionare l'efficacia della delibera per i lavori trainanti sulle parti comuni alla condizione che pervengano all'impresa tante adesioni individuali per i lavori trainati quante ne servano per fare il salto di classe energetica».