«Il vero lavoro è l’istruttoria e non si deve avere fretta»

Il treno del Superbonus è arrivato. Opportunità da non perdere, indispensabile metterci su la testa e valutare i pro e i contro. Assemblee di condominio più o meno in gran spolvero. Difficile dar torto a chi spinge: ti pagano il 110% per le spese che sostieni per la sicurezza sismica e/o l’adeguamento energetico di casa tua! Non solo: non serve capienza fiscale: se non ce l'hai pazienza, puoi cedere il credito a una banca. E invece serve «calma, molta calma e cautela, serve ragionare».

Viviana Mafessoni è un amministratore di condominio e quindi in prima persona vive il gran trepestare che attorno al tema si registra. Da qualche mese studia il 110% con un gruppo di colleghi professionisti, una sorta di team informale che, soprattutto nella fase preliminare, è indispensabile, ad esempio un avvocato e un fiscalista. «Il problema - dice - è che la materia è magmatica, ancora da chiarire in alcuni aspetti».

D'accordo: lo si è detto che il 110% non è una passeggiata, ma che se ti coprono l'intera spesa (e anzi ti danno di più) comprensibilmente bisogna metterci su la testa e lavorare.
«E infatti stiamo lavorando. Dico solo che qualche aspetto è da chiarire ma, soprattutto, deve essere chiaro ai proprietari che la procedura è complessa. Sento gli echi di assemblee che spingono, ma io credo che da professionisti sia bene mettere in chiaro ogni passaggio, chi comincia è pioniere e sul mercato c’è parecchia offerta e molta confusione. Il nostro primo obbligo è evitare di portare le assemblee a delibere incomplete, irregolari, illegittime. Io poi, personalmente credo che non ci sia fretta».

Come no: ad oggi il 110% dura fino al 2021, non c'è poi sto gran tempo...
«Guardi, il 2021 di fatto è già andato. Fra Covid, il capire le procedure, soprattutto il mettere insieme filiere affidabili io credo che per l'anno prossimo faremo poco».

Non è una gran notizia...
«Io però penso che la proroga ci sarà, dovrà esserci, lo chiede l'Europa che accanto mette molti soldi. E quindi io ripeto: facciamo le cose bene, per farle bene serve tempo, il tempo lo avremo».

Lei dice che le assemblee spingono, invita alla calma e ad avere ben chiaro il quadro complessivo perchè il vero lavoro è nella fase istruttoria, diciamo così
«Sì. Le faccio un esempio. Si fa un gran parlare di fasi preliminari e non sempre è chiaro che cosa si intende. Si sappia che - preliminarmente – se ci sono irregolarità urbanistiche sulle parti comuni che emergono dopo, a lavori finiti o anche solo avviati sono guai. Non basta dare un'occhiata, serve, come ha detto lei, metterci su la testa. Lei accenna a dei guai. Immagino faccia riferimento ai controlli che arriveranno a fine lavori e che, ricordo, l'Enea avrà 8 anni di tempo per effettuarli. Basta questo per dire no al Superbonus? «Forse questo è eccessivo. E però sì, i controlli ci saranno e quindi bisogna fare le cose bene. Insisto su un tema: il condominio va coinvolto fino in fondo, deve essere convinto della scelta».

Siamo tutti d'accordo. Ma questo cosa può significare nel concreto?
«Non si deve nascondere nulla. Faccio un esempio: la cessione del credito ad una banca. Bene: anzitutto bisogna sapere che una banca non è obbligata ad acquistare il credito. E quindi bisognerà costruire con le banche (o le assicurazioni o le società che acquistano crediti che stanno nascendo in abbondanza) un percorso di reciproca affidabilità. Quando dico che il condominio va coinvolto fino in fondo mi riferisco, ad esempio, al fatto che ogni condòmino dovrà assumersi la propria quota di responsabilità, la fiscalità che deve essere ceduta è personale, l’eventuale richiesta di finanziamento è personale anche se presentata attraverso il condominio. Così come, altro esempio, non escludo che in qualche caso ogni proprietario possa trovarsi nella condizione di dover pagare qualcosa. Non immagino grandi cifre ma qualche cosa è possibile sia necessario tirar fuori di tasca propria».

Una ultima domanda che tanta gente si fa: chi garantisce della qualità delle imprese?
«È un po' il tema dei temi. Io penso sia necessario lavorare per preparare nei mesi prossimi delle imprese general contractor che guidino quella che possiamo definire una filiera responsabile. Questo aiuterebbe tutti. Immagino un'impresa costruttrice che abbia le carte in regola e che si tiri dietro o accanto tutti gli artigiani, i tecnici, gli specialisti che servono per un lavoro chiavi in mano ma affidabile. Perché, e concludo, anche questo i condòmini è bene sappiano e avere ben chiaro: la responsabilità, in caso di accertamenti negativi, è del condominio.