Il mercato immobiliare a Brescia è in calo ma per il 2024 filtrano spiragli di ripresa

Il mercato bresciano della casa chiude il 2023 in flessione ma per l’anno in corso filtrano alcuni spiragli positivi.

Gli scorsi 365 giorni, secondo quanto emerge dal primo Osservatorio immobiliare 2024 della società di ricerca e consulenza Nomisma dedicato alle città intermedie, si sono chiusi con un calo dell’11% delle compravendite residenziali (2.870 nel complesso), dinamica dovuta principalmente a uno spostamento di parte della domanda verso la locazione, che, nel 2023 ha destato l’interesse del 53% delle persone.

Proprio in tema di affitti residenziali Nomisma, che ha basato la sua ricerca su interviste a operatori del settore di 13 mercati (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona), testimonia un’ulteriore diminuzione dei contratti, sebbene la flessione risulti leggerissima.

«Nell’ultimo anno il mercato della compravendita di abitazioni ha registrato un rallentamento della crescita avviatasi nel 2016 - si legge nel rapporto -, il calo è stato causato principalmente dalla diminuzione della domanda interessata all’acquisto e, conseguentemente, dalla flessione delle compravendite di abitazioni».

Prezzi

Capitolo prezzi: i valori medi di compravendita sono cresciuti del 2,5% per le abitazioni in ottimo stato (nuove o ristrutturate) e dell’1,3% per le altre. I tempi medi di conclusione della transazione si sono invece lievemente allungati sia per le abitazioni usate sia per le nuove, attestandosi in media a 5 mesi.

Considerando invece la locazione i canoni medi hanno registrato nell’ultimo anno un aumento pari al 3,2% (+5,2% nel 2022) mentre i tempi medi per affittare un appartamento sono stati di poco superiori ad un mese.

Non residenziale

Sul fronte del mercato non residenziale invece la compravendita degli uffici ha manifestato segnali altalenanti: da una parte si è affievolita la domanda rivolta all’acquisto, dall’altra sono aumentati i valori medi di vendita dell’1,6% su base annua. Anche gli sconti praticati in sede di trattativa sono diminuiti mediamente, passando dal 13,5% al 10%, mentre i tempi medi per perfezionare la vendita sono aumentati di circa un mese e mezzo, tornando a 11,5 mesi. Anche i canoni medi di locazione sono risultati essere in aumento del 2,8%. 

E per effetto della dinamica dei prezzi e dei canoni medi, la redditività lorda da locazione ha continuato progressivamente ad aumentare, arrivando al 4,7%, con i valori del segmento commerciale aumentati sia per la vendita sia per la locazione (rispettivamente del 2% e dello 0,8%).

Dato complessivo

Analizzando tutti e 13 i mercati immobiliari intermedi nel 2023 le compravendite hanno subito un calo prossimo al 10% con quasi 710mila abitazioni totali che sono passate di mano sul mercato. Secondo Nomisma la diminuzione è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato perché dipendente dal credito (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo hanno continuato a crescere (+4,8%).

Nel 2024

Ma come si diceva per il 2024 filtra più ottimismo. Secondo gli operatori del settore interpellati da Nomisma si prevede infatti una maggiore stabilità sia delle compravendite di abitazioni sia dei valori di vendita. Buone notizie anche dal mercato della locazione, sia in termini di numero di contratti sia sotto il profilo della consistenza economica.

L’Associazione piccoli proprietari case

Secondo il presidente nazionale dell’Associazione piccoli proprietari case (Appc) Vincenzo Vecchio «il calo delle compravendite è imputabile a diversi fattori, in primis al fatto che chi vuole vendere un immobile è intimorito dal mercato e dalle sue dinamiche incerte». La seconda causa è ritrovabile «nell’aumento dei tassi di interesse dei mutui», sebbene concorrano a frenare il mercato anche gli effetti del Superbonus con conseguente aumento dei costi e la direttiva Case green, «che fa vivere nell’incertezza i proprietari di casa».

Sul fronte locazioni invece a distorcere il mercato bresciano e bergamasco secondo Vecchi è stato l’anno di Capitale della cultura «con lo strumento delle locazioni brevi (sotto i 30 giorni e a tassazione agevolata ndr) che ha fatto sparire tante abitazioni». Stando così le cose «gli immobili in affitto sono troppo pochi, attorno al 30% del totale quando dovrebbero essere al 40-45%. Ciò sta fermando anche la mobilità professionale, con tanti lavoratori che non vengono a Brescia a causa dell’impossibilità di trovare una casa».