A Brescia aumentano i prezzi delle case e si accorciano i tempi di vendita

Casa dolce casa. Se tutti stanno alle regole per evitare problemi a chi vende e a chi compra: quindi, regole di conformità urbanistico-edilizia con agibilità; corrispondenza catastale; Ape - autorizzazione prestazione energetica; conformità degli impianti; assenza di ipoteche o vincoli; per l’usato atto di provenienza con riferimento a tutte le pratiche edilizie inerenti la realizzazione.

Il mercato immobiliare a Brescia è sempre importante e l’edilizia (paragonata alla Fiat di cui si diceva: se va bene la Fiat va bene l’Italia) rimane uno dei motori dell’economia. Anche con qualche prezzo sproporzionato in rapporto alla qualità.

L’analisi

Un quadro dell’andamento immobiliare arriva da Nomisma (società di consulenza fondata nel 1981 a Bologna da un gruppo di economisti, tra cui Romano Prodi, con il sostegno di alcuni istituti di credito o grandi organismi economici), think tank che avverte che il mercato immobiliare dovrà fare i conti con uno scenario avverso prevedendo una flessione nazionale delle compravendite del 14,6% pari a oltre centomila contratti in meno (ed una diminuzione dei nuovi mutui a doppia cifra: 18% annuo, anche perché i tassi purtroppo volano). Quanto a Brescia quest'anno, vedremo.

Nel 2022 intanto il valore delle abitazioni a Brescia è cresciuto secondo gli economisti di Nomisma rispetto al 2021. I prezzi del nuovo sono aumentati del 3,2% e del 4,2% per l’usato. Una crescita che ha contribuito a ridurre lo sconto in fase di trattativa d’acquisto, abbassandolo per l’usato all’8,5%, percentuale più bassa di due punti rispetto al 2021.

Tempi e prezzi

Sono invece in diminuzione (anche perché il nuovo sul mercato è poco e poche sono le aree su cui sviluppare nuovi investimenti) i tempi di vendita delle abitazioni, scesi a quattro mesi per il nuovo ed a 4,5 mesi per l’usato, con una variabile aggiuntiva derivante dai tempi di concessione di mutui da parte degli istituti di credito, cui sono vincolati tre contratti d’acquisto su quattro (il 75%).

I prezzi di vendita delle abitazioni nuove raccolti da Nomisma sono: 3.096 euro al metro quadro in centro (variazione annua +0,2% sul 2022), 2.000 in periferia (+4,9%); media urbana 2.274 al metro.

Le quotazioni invece delle abitazioni usate sono: 2.106 euro al metro (+3%) in centro, 1.291 euro (+4,9%) in periferia, per una media urbana di 1.495 euro (+4,2%). Per quanto riguarda gli uffici, il prezzo medio in centro al metro quadro è di 2.527 euro (-2,9%), 1.896 euro nei cosiddetti business district (-0,2%), 1.395 euro in periferia (-1,1), per una media urbana di 1.700 euro. Infine il mercato bresciano dei negozi prevede una spesa di 3.076 euro al metro quadrato (-2,8% sul 2022) in centro storico, di 1.833 euro al metro (+0,6%) in periferia, e 2.144 euro (-0,7%) per la media urbana (-0,7%).

Gli affitti

Sempre intensa la richiesta di alloggi in affitto, la cui forte domanda ha portato - secondo Nomisma - ad un aumento dei canoni del 5,2% con tempi di accesso all'immobile attorno a poco più di un mese. Il rendimento lordo degli affitti di alloggi è stazionario attorno al 5,6% (se non ci sono inciampi dovuti a morosità e spese straordinarie a carico della proprietà). Il canone medio al metro quadrato per anno in centro è di 107 euro (variazione annua 5,5%), in periferia 77 euro (variazione annua 5,1%), mentre la media urbana è di 84 euro. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni degli uffici: in centro storico il canone medio è di 102 euro/anno al metro (-2,3%), 85 euro nei business district (+1%), 70 in periferia (+1,8).

Chiudiamo con i negozi: in centro il canone di locazione medio è di 187 euro/annui al metro quadrato (+1,4%), in periferia 109 euro al metro quadrato (+1,4%), mentre la media urbana è di 129 euro (+1,4%) al metro quadrato.

Non residenziale

Il centro studi bolognese, sul mercato immobiliare bresciano ha «radiografato» anche il comparto non residenziale in cui il prezzo medio è sceso dell’1,2% (seppure con una intensità minore rispetto al 2021) mentre i canoni sono cresciuti dello 0,8% facendo segnare una inversione di tendenza. Quanto alla differenza tra richiesta e offerta è scesa di due punti con una media del 13,5% (8,5 % per gli appartamenti). Cause? Eccedenza di capannoni sfitti, difficoltà del commercio al dettaglio con aumento di negozi vuoti. Più bassa dell’abitativo (5,6%) la redditività lorda rilevata al 4,6%, mentre per la vendita si è passati a 7,5 mesi da 6,5.

Nomisma nella sua ricerca propone alcuni confronti interessanti: un box in centro costa mediamente 46.424 euro (ma possono arrivare per due posti anche a 120mila ndr) con canone annuo di oltre duemila euro in crescita del 5,4%; in periferia un box può anche esser proposto a poco meno di 19mila euro, mentre la media urbana per la città è di 25.817 euro, contro una media delle tredici città prese in esame dal centro studi bolognese che è di 23.011 euro.