«Uno strumento garantito che si presta a chi è giovane»

Affitto a riscatto o, come lo si chiama oggi con inglesizzazione imperante, "rent to buy"? Se ne parla da anni, lamentando alcuni aspetti carenti della normativa, in particolare per quanto riguarda (riguardava) un aspetto delicatissimo: le garanzie per chi affittava-acquistava l’immobile.

Adesso questo è un problema risolto grazie «alla possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari per il periodo di durata del rent to buy e comunque per un periodo non superiore ai 10 anni: «La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione all’acquisto dell’immobile - commenta Enrico Lera, presidente dei notai bresciani. Di conseguenza l’immobile non potrà essere venduto ad altri, nè si potrà concedere ipoteca su quell’immobile, nè costituire servitù», precisa sempre Lera. E’ un po’ come se su quell’immobile ci fosse una "bandierina" che dice: occhio: questa casa è soggetta alla legge del rent to buy, giù le mani.

Ma cos’è il rent to buy? E’ un contratto misto fra un preliminare di vendita e uno di affitto in base al quale il proprietario di una casa la consegna all’affittuario che, però, è anche uno interessato all’acquisto dell’immobile. E quindi si fa un contratto misto in base al quale quanto si paga al mese sarà per un pezzo l’affitto vero e proprio e un pezzo un acconto sul futuro acquisto.

Facciamo un esempio. Consideriamo la vendita di un appartamento per 100 mila euro. Canone mensile d’ affitto 1000 euro. Una parte di questi 1000 euro (supponiamo 500) sarà dato come affitto, gli altri 500 come acconto. Se dopo 5 anni, il conduttore deciderà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100 mila euro ma 70 mila perchè 30 mila sono stati pagati con parte del canone mensile.

Domanda: il conduttore è obbligato a comprare casa dopo il periodo di "affitto"? Ed entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge - precisa che il conduttore ha la facoltà di acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente, il conduttore deve sapere che, a quel punto, i soldi che ha versato saranno considerati per la gran parte come affitto.

Seconda domanda: se faccio un contratto rent to buy su un immobile in costruzione e l’impresa fallisce, il conduttore perde il suo denaro? No: questo contratto continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo considerato congruo.

C’è poi un aspetto che merita una sottolineatura. Mentre la vecchia legge consentiva la durata massima del contratto di 3-4 anni, questo lo ha allungato a 10. E questo significa che c’è più tempo per "accumulare" l’acconto che consentirà poi l’acquisto della casa. «Da questo punto di vista - osserva Enrico Lera - il nuovo rent to buy si presta in particolar modo a favorire l’acquisto da parte di chi è più giovane che spesso ha difficoltà a metter insieme la caparra iniziale».

Sul tema del nuovo affitto a riscatto si potrebbero elencare molte altre domande con chiarimenti annessi. Del rent to buy parleremo al prossimo Meeting Immobiliare che si terrà a Villa Fenaroli di Rezzato il prossimo 28 e 29 marzo. L’invito è per tutti: per chi è un potenziale acquirente, ma l’invito è esteso anche agli operatori del settore che col rent to buy hanno un nuovo argomento di vendita.