Il beneficio fiscale decade se si vende entro i 5 anni

Gentile notaio,

sto per acquistare la nuda proprietà di un appartamento da un mio anziano parente, il quale se ne riserverà l’usufrutto. Costui acquistò a sua volta il bene un paio di anni fa, usufruendo delle agevolazioni «prima casa». Mi hanno detto che ciò comporta delle sanzioni da pagare oggi in sede di rivendita; le chiedo, dunque, se ciò sia vero e se anch’io, comprando il bene, corro dei rischi. Grazie.

Lettera firmata

 

Gentile lettore,

qualsiasi atto, a titolo oneroso (es. compravendita) o gratuito (es. donazione), che determini la perdita della titolarità del diritto acquistato con l’agevolazione «prima casa» entro 5 anni dall’acquisto, determina la decadenza dall’agevolazione stessa (nota II bis. 4 all’art. 1, comma 2, Tariffa parte I, all. al D.P.R. n. 131/1986). La decadenza è evitata, ma non mi pare sia questo il suo caso, se il contribuente procede al riacquisto di altra casa di abitazione, purché: - il riacquisto avvenga a titolo oneroso; - il riacquisto avvenga entro un anno dal precedente trasferimento; - l’immobile acquistato sia adibito a propria casa di abitazione principale, stabilendovi la residenza. La decadenza comporta l’obbligo di corrispondere all’Erario quanto indebitamente risparmiato, cioè la differenza fra l’imposta pagata e l’imposta ordinaria (cioè senza agevolazione), più interessi e sanzioni pari a un ulteriore 30% da calcolarsi su detta differenza. Ciò vale anche qualora sia ceduta una parte del bene o una sua quota oppure, come nel suo caso, quando sia ceduto un diritto reale minore quale la nuda proprietà (Risoluzione n. 213/E dell’8.8.2007). La perdita del beneficio riguarda, in questo caso, la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, calcolato applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto di cui al prospetto allegato al DPR sopra citato, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito.

Qualora il suo parente non abbia proprio alcuna intenzione di riacquistare un immobile potrà chiedere all’Agenzia delle Entrate la riliquidazione dell’imposta presentando una specifica istanza entro l’anno: eviterà la decadenza e quindi la sanzione e pagherà solo la differenza di cui sopra e gli interessi (Risoluzione n. 112/2012). Successivamente a tale termine, senza riacquisto e senza aver chiesto la riliquidazione dell’imposta, si verificherà la decadenza. Tuttavia l’interessato può comunque invocare l’Istituto generale del ravvedimento operoso (art. 13, D.lg. 18.12.1997, n. 472), purché promuova la relativa istanza prima che siano iniziati controlli fiscali nei suoi confronti, e cioè prima che l’avvenuta constatazione della violazione gli sia stata notificata e prima che siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento.

Il ravvedimento operoso permette di ridurre la misura delle sanzioni: - a 1/10, se avviene nel termine di trenta giorni dalla data di decadenza; - a 1/8, se avviene nel termine di un anno dalla data di decadenza. Obbligato al pagamento dell’imposta integrativa e delle sanzioni sarà, nel suo caso, solamente il suo parente nel momento in cui decadrà dall’agevolazione sul precedente atto d’acquisto. Nonostante ciò, anche lei, caro lettore, potrebbe essere coinvolto dalla vicenda in oggetto, in quanto la decadenza dalle agevolazioni,una volta accertata e contestata, comporta l’insorgere di un privilegio speciale fiscale sull’immobile oggetto dell’atto (art. 2772 Codice Civile), privilegio che dà diritto all’Erario di agire esecutivamente sul bene entro 5 anni, qualora imposte, interessi e sanzioni non vengano pagati, anche nei confronti di eventuali subacquirenti e a prescindere dalla conoscenza del privilegio e dalla buona o mala fede di questi ultimi. Le consiglio, dunque, di affidarsi al parere del notaio di sua fiducia che riceverà l’atto di compravendita, e di sollecitare comunque il suo dante causa a provvedere al pagamento del dovuto in caso di decadenza dall’agevolazione.