Tra Brescia e provincia 10mila immobili all'asta

Aste immobiliari: tema delicato, per tante ragioni. Un tema che misura, forse più di tanti indicatori, lo stato di salute dell'economia e quindi e parallelamente lo stato di salute di tanta gente. Aste immobiliari in senso lato: da fallimenti ed esecuzioni, quindi aziende e per gran parte privati, famiglie. Ma è un tema che ha una sua importanza in senso anche più ampio: il prezzo in asta degli immobili non è un indicatore in assoluto del valore degli immobili, ma si capisce bene che, se la crisi va avanti da anni, alla fine - e quasi inevitabilmente - anche questi prezzi fanno a loro modo "tendenza". E questo - sempre inevitabilmente - rischia di umiliare il mercato, quel che resta almeno, del mercato sano.
C'è speranza (si legga l'altro servizio) nell'avvio dell'asta telematica, che a Brescia ha trovato ideazione e primo impulso, ma il meccanismo deve trovare ampia diffusione: se si allargherà il mercato, è ragionevole pensare che i prezzi non saranno sempre e comunque da super-saldi.

I numeri in campo sono impressionanti. Pur con qualche approssimazione, dire che oggi fra città e provincia ci sono 10 mila immobili all'incanto c'è il rischio di essere prudenti. Il conto parte dai numeri dell'Anpe, l'associazione notarile per le procedure esecutive costituita da una settantina di notai bresciani, e che gestisce la parte "terminale" di molte procedure esecutive su mandato del Tribunale. Ebbene, nel 2012, l'associazione presieduta dal notaio Paolo Cherubini ha avuto la delega dal tribunale di 1.155 procedure sulle complessive 1.606 promosse davanti al Tribunale stesso.

Attenzione: quando arrivano all'Anpe, queste procedure sono, come detto, nella fase terminale: si tratta di mettere in vendita l'immobile, ma l'intero meccanismo che ha portato al sequestro evidentemente è partito due-tre anni prima. Quello dei tempi è una cosa da considerare per capire l'ammontare dello stock di immobili in asta.
Ma quanti immobili vengono venduti, una volta andati in asta? Pochi di questi tempi. Da due-tre anni, siamo a meno del 10%.
Si va in asta, l'asta va deserta, passano quattro-sei mesi altra asta, ancora deserta. E magari così per tre quattro cinque edizioni. E il prezzo ogni volta si abbassa al punto che in qualche caso lo stesso Tribunale ha deciso di non mettere l'immobile in asta in attesa di qualche mese: troppo svilente il prezzo rispetto alla perizia.

Questa situazione significa un inevitabile allungamento dei tempi di assegnazione. Secondo Marta Mistè, direttore dell'Anpe, considerando l'avvio della procedura da parte del Tribunale, quindi l'incombenza della vendita assegnata ai notai e i successivi bandi necessari per mettere sul mercato l'immobile (con le dilatazioni temporali ricordate) si arriva ai cinque-sei anni: tanto serve dal momento dell'avvio della procedura al suo termine.
Da qui la cifra dei 10 mila immobili attualmente sul mercato. Se nel 2012 ci sono state oltre 1600 procedure esecutive, moltiplicate per i cinque-sei anni suppergiù necessari al collocamento del bene immobile, ecco che arrivate a 10 mila.

Vero è che, come ricordato, un 10% viene collocato (ma ci son stati anni, quelli "ruggenti", dove si collocava quasi tutto), ma se detraete quelli venduti in asta e a questi ci aggiungete gli immobili frutto di fallimenti (per gran parte affidati ai commercialisti) l'impressione è che dire 10 mila immobili sia una cifra attendibile per difetto, anche perchè - ricorda sempre la Mistè - «una procedura in molti casi ha più di un immobile».
E' una montagna di case, negozi, terreni, capannoni sul mercato e che si aggiungono ai 30-35 mila appartamenti finiti ed invenduti del mercato tradizionale. Il quadro, anche per i mesi (speriamo non anni) prossimi, non è dei migliori. Si ricordava come gli immobili che sul mercato stanno arrivando adesso, siano risultato di provvedimenti di tre-quattro anni fa. Ma - come stiamo constatando tutti - gli anni più duri della crisi sono questi: 2012 e 2013. E anche se a fine anno, come tutti speriamo, partirà un cenno di ripresa, l'onda lunga della crisi (di queste crisi) toccherà anche il 2014.

Tutto questo per dire cosa? Per dire che non è azzardato immaginare che anche nei mesi prossimi il flusso di esecuzioni non calerà: altra montagna di case, negozi, terreni e capannoni che arriveranno sul mercato. Come ricordato sopra, un fallimento o una esecuzione è una ferita per chi fallisce o per l'esecutato. Ma è una ferita anche per i creditori che, ben che vada, prenderanno i loro euro dopo quattro-cinque anni perdipiù sviliti dai realizzi. Si spera nelle aste telematiche per accelerare tempi e accrescere gli incassi.
Gianni Bonfadini
g.bonfadini@giornaledibrescia.it